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🏠 집의 하자를 고의로 숨겼다면 기망(詐欺)인가?
집의 하자를 임대인 단독, 공인중개사 단독, 또는 임대인과 중개사가 공모하여 축소하거나
계약 후에 통보했다면 이는 법적으로 **"기망(사기)"**에 해당할 수 있습니다.
📌 기망(詐欺)이란?
- 계약 과정에서 중요한 정보를 고의적으로 은폐하거나 왜곡하여 상대방을 속이는 행위
- 임차인이 이 사실을 알았다면 계약을 체결하지 않았을 상황이라면 기망죄(사기죄) 성립 가능
특히 아열대 기후 변화(2023년 기후 이상 현상 포함)로 인해 폭우·침수·습도 피해가 심해진 환경이라면,
집이 이에 취약함에도 이를 고지하지 않았다면 임차인의 경제적·생활적 피해가 더욱 크므로 형사고발 사유가 더욱 강해질 수 있습니다.
1. 형사고발이 가능한 경우 (기망 여부 포함)
임차인은 다음과 같은 경우 임대인과 공인중개사를 형사고발할 수 있습니다.
✅ 1) 임대인이 하자를 고의로 숨긴 경우 → 기망죄(사기죄) 성립 가능
📌 사례 예시
- 건물에 심각한 누수, 곰팡이, 균열, 하수구 역류, 난방 불량 등이 있는데 이를 고의로 숨김
- 비가 자주 오는 **아열대 기후(2023년 이상 기상이변 포함)**에서,
집이 침수 위험이 높은데 이를 알리지 않음 - 하자가 없다고 계약서에 명시하고, 계약 후에야 하자를 통보하여 임차인에게 책임을 떠넘김
- 하자가 있는 것을 알았음에도 계약 시 이를 말하지 않음
- **임차인이 이사 온 후 하자를 발견했으나 “원래부터 그랬다”**며 수리 요청을 거부
📌 관련 법률
- 형법 제347조(사기죄): 계약 전 고의적으로 하자를 은폐하여 임차인에게 경제적 피해를 준 경우
- 주택임대차보호법 제10조: 임대인의 유지·보수 의무를 위반한 경우
✅ 2) 공인중개사가 하자를 고의로 숨긴 경우 → 기망죄(사기죄) 및 공인중개사법 위반
📌 사례 예시
- 건물의 하자를 알고 있었음에도 이를 고의로 숨기고 중개
- "전혀 문제없다"라고 거짓 설명하며 계약을 유도
- 하자 사실을 말해야 하는 의무가 있음에도 설명을 생략
- 임대인과 공모하여 계약을 체결하도록 유도
📌 관련 법률
- 형법 제347조(사기죄): 임차인에게 피해를 입힐 것을 알면서도 계약을 강행
- 공인중개사법 제33조: 중개사가 중개 과정에서 허위 정보를 제공한 경우
✅ 3) 임대인과 공인중개사가 공모한 경우 → 사기죄(기망), 배임죄, 공인중개사법 위반
📌 사례 예시
- 임대인과 공인중개사가 협력하여 집의 심각한 하자를 은폐
- 임차인에게 계약을 강요하거나 회피할 수 없도록 조치
- 하자를 나중에라도 보상해줄 것처럼 말한 뒤 계약 후 연락을 끊거나 무시
📌 관련 법률
- 형법 제347조(사기죄): 계약 전 고의적으로 속인 경우
- 형법 제355조(배임죄): 중개사가 자신의 직무를 저버리고 임차인에게 손해를 끼친 경우
- 공인중개사법 제33조: 중개사가 허위 정보를 제공하여 계약을 유도한 경우
2. 임차인이 반드시 형사고발해야 하는 경우
다음과 같은 경우, 임차인은 형사고발을 반드시 고려해야 합니다.
✅ 전세 사기(보증금 반환 능력이 없는 임대인과 공인중개사가 공모하여 계약 체결한 경우)
✅ 임대인이 계약 전 고의로 침수·곰팡이·구조적 문제를 숨긴 경우
✅ 공인중개사가 중대한 하자를 알고도 숨긴 경우
✅ 임대인이 하자를 이유로 계약 직후 보증금 반환을 거부하는 경우
✅ 임대인이 임차인의 항의에도 수리 요청을 무시하는 경우
✅ 임대인이 계약 후 하자를 공개하면서 책임을 떠넘기는 경우
3. 주무 관서 (담당 기관 및 신고 방법)
형사고발은 다음 기관을 통해 진행할 수 있습니다.
🔹 경찰서 (수사기관) → 112 신고 가능
- "사기죄", "배임죄", "횡령죄" 등 형법 위반 사건은 경찰서(수사기관)에 고소 가능
🔹 검찰청 → 직접 고소장 접수 가능
- 피해 금액이 크거나, 강력한 처벌이 필요한 경우 지방검찰청에 직접 고소장 제출 가능
🔹 공인중개사법 위반 → 한국공인중개사협회 및 지자체(구청, 시청)
- 부동산 중개업 위반 사항(허위매물, 불법 계약 등)은 국토교통부, 지자체(시·군·구청) 및 공인중개사협회에 신고 가능
- ☎ 국토교통부 부동산 불법행위 신고센터: 1599-0001
🔹 주택임대차보호법 위반 → 관할 지자체(시청·구청) 및 법원
- 불법 강제퇴거, 보증금 반환 거부 등은 지방자치단체(시·구청) 및 법원을 통해 권리 구제 가능
🔹 부동산실명법 위반 → 국세청 신고 가능
- 불법 명의 거래가 개입된 경우 국세청에 탈세 신고 가능
4. 형사고발 절차 요약
1️⃣ 증거 확보
- 계약서, 중개사무소 녹취, 문자·카톡 내역, 보증금 지급 내역 등 수집
2️⃣ 경찰서 또는 검찰청에 고소장 제출 - 관할 경찰서 방문 또는 온라인 민원 신청 가능
3️⃣ 수사 및 처벌 진행 - 피의자 조사 → 기소 여부 결정 → 법적 절차 진행
📌 결론: 형사고발은 임차인의 강력한 권리
✅ 임대인: 보증금 미반환, 하자 은폐, 강제 퇴거 등의 경우 형사고발 가능
✅ 공인중개사: 허위 중개, 배임, 사기 등이 포함될 경우 형사고발 가능
✅ 주무 관서: 경찰서, 검찰청, 국토부, 지자체(구청·시청) 등에 신고 가능
✅ 고소 시 증거 확보 필수! 계약서, 문자, 녹취 등 정리 후 신고해야 함.
📢 추가 조언
- 단순 계약 분쟁은 민사 소송(손해배상청구)로 해결해야 하지만,
- 사기·배임·횡령 등 중대한 법 위반이 있다면 **형사고발(고소)**을 적극 활용해야 합니다.